房地产市场宏观调控的政策信誉问题

【前言】政策信誉是指政策制定者（政府）的政策目标与公众的政策目标预期的统一。换言之，政府承诺与公众期待的统一就构成了政策信誉，或者说政策信誉就是政府承诺与公众期待两者的平衡。否则，两者不能实现统一就是政策信誉失衡。如果政府将房地产市场宏观调控的政策目标建立在现实条件基础上，并且能够实现承诺，而公众政策目标预期也是符合（而不是超越）现实条件的期待，即构成房地产市场宏观调控的政策信誉。不过，即使房地产市场宏观调控具有政策信誉，也不等于政府的政策目标与政策措施是完美无缺的，也不能保证满足所有人的期待。因为一部分需求者想购买住房，但由于在现有价格水平上没有支付能力而不得不“望房兴叹”；一部分房地产商想卖出更多的住房，但由于现有的房价没有达到预期则将“捂盘惜售”。所以，政策信誉只是表明在一定时期或者一定范围内房地产市场宏观调控的政策目标与大多数人政策目标预期的统一。在国际范围内考察，也并不是所有人在任何条件下对住房需求都有支付能力。因此，政府需要采取多种政策调控房价最大限度地满足社会的住房需求。例如，为满足低收入阶层的住房需求，美国一些地方政府规定在住宅小区规划和建设中，必须将一定比例的住房留作低价房；日本政府自２０世纪６０年代开始制定国民住宅计划，把保障房开发和建设作为主体，并且主要面向中低收入家庭出售或者出租；法国政府规定各大城市必须建设一定数量的廉租住房，廉租住房建设减少了人们对商品住房的需求，使房价处于稳定状态；墨西哥在城市化进程中，大量农村人口涌入城市，中低收入人口的住房问题成为影响社会稳定的关键，为此，墨西哥政府采取了向低收入阶层倾斜的住房政策。但是，如果政府对房地产市场的政策安排不当，市场秩序将出现混乱。例如，在美国１９８２～１９８４年间的建筑热，导致美国各地的建筑面积急剧增多而空房率持续居高不下，包括纽约在内的全国２７个主要城市都有类似的现象，出现这些现象的重要原因，是里根政府税制改革存在缺陷。１９８１年里根总统签署《经济复兴税法》，其目的在于从税制方面来提高对不动产投资的热情，促进经济的复苏，但结果却是对泡沫经济的产生起到了推波助澜的作用［１］。本文通过回顾我国房地产市场宏观调控政策目标的演变过程，分析其中的政策信誉及其信誉失衡问题，以探寻房地产市场宏观调控政策产生信誉失衡的原因。