宅基地使用权流转效力的异化与演进—基于立法与司法的比较

摘要：

【摘要】我国宅基地使用权流转制度的顶层设计,在基本法层面,并没有明确禁止宅基地使用权的流转,但各地法院的司法指导意见和审判实践却推衍出宅基地使用权流转的法律效力以认定无效为原则,以认定有效为例外的处理规则。这种隐性制度安排,实际造成宅基地使用权"产权"制度不明晰,使宅基地使用权无法实现资源最优配置的流转。因此,有必要理清宅基地使用权流转的标准和尺度,回归兼顾效率和保障的价值理念,对宅基地使用权流转效力的判定,应当主要考虑宅基地使用权流转是否违反了宅基地规划或用途管制。国家对宅基地使用权流转的法律治理,可以从仅管地、不管人的角度切入,对符合土地规划和用途管制的宅基地使用权和农村房屋的流转,法律承认其转让的效力,反之,则应当认定无效。
【关键词】集体土地；宅基地；流转；法律效力；司法裁判；
【基金】国家社会科学基金“农村土地‘三权’抵押融资窘境及改革措施研究”(13BFX107);西南政法大学2013年度研究生科研创新计划项目“农村宅基地使用抵押融资的制度创新研究”(13XZJJF-YJS-60);福建省教育厅中青年教师教育科研项目“宅基地权利配置研究”(JAS14152)

引言：

【引言】宅基地使用权的流转，长期是一个较为敏感的话题。在基本法层面，没有明确禁止宅基地使用权流转，但在司法实务中，相较于基本法的规范，创造出呼应国家农村土地政策的隐性制度安排，即严格限制宅基地使用权的流转，使宅基地使用权的流转在制度上基本凝固，农民的宅基地权利仅限于“保障性”，而无法发挥其财产性的功能。“现行宅基地使用权流转的制度安排，一定程度上阻碍了经济绩效、权利公平及社会变迁需求的实现。”［1］十八届三中全会提出“健全城乡发展一体化体制机制”，要求“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度”，这为宅基地使用权制度的改革提供了契机。我们有必要对宅基地使用权流转的相关法律及司法裁判规则进行梳理，重新梳理宅基地使用权流转的标准和尺度，建立“产权”明晰的宅基地使用权制度，促进宅基地使用权的有序流转，对于改变我国城乡二元体制，实现城乡发展一体化具有重大的意义。本文拟以宅基地使用权流转的法治化探讨为突破口，以期在实现农民产权利益最大化的制度构建中有所助益。

作者：

唐烈英；钟三宇

作者单位：

西南政法大学经济法学院；福建中医药大学管理学院；